저도 지금 전세 사는데, 계약 갱신 때마다 스트레스예요. 지난번 갱신 때 집주인이 전세금 5,000만원 올려달라고 했거든요. “법이 있어서 5% 이상은 못 올려요”라고 했더니 “그럼 나가세요”라는 반응이었고요. 결국 협의해서 2,500만원 올렸는데, 그 과정이 진짜 진이 빠졌어요. 집 구하는 것보다 계약 갱신이 더 힘들 때가 있더라고요.
그리고 3월 2주 기준 한국부동산원 데이터 보면, 전국 아파트 전세가격이 +0.09% 상승이에요. 매매가는 +0.04%인데 전세가가 더 많이 올랐어요. 서울은 전세가 상승세가 더 뚜렷하고, 강남 쪽은 매매가가 하락세인데도 전세는 오르는 특이한 현상이 나타나고 있어요. 이게 왜 이러는 건지, 지금 전세 살고 있거나 무주택자인 분들한테 제 생각을 좀 나눠볼게요.
3월 전세 시황
숫자부터 보면요. 3월 2주 기준으로 전국 아파트 매매가는 +0.04%, 전세가는 +0.09% 올랐어요. 전세 상승폭이 매매의 두 배 이상이에요. 서울만 보면 매매는 혼조세인데 전세는 상승세가 더 강해요. 특히 강남구는 매매가가 소폭 하락을 유지하는 반면 전세가는 오르고 있어서, 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 올라가고 있는 상황이에요.
지역별로 보면 성동구나 마포구 쪽 신축 아파트 전세가 상승이 눈에 띄었고, 노원구나 도봉구 같은 외곽 지역은 상대적으로 덜 오르는 분위기예요. 서울 안에서도 인프라나 학군에 따라 전세가 움직임이 꽤 달라요.
경기도는 지역마다 다른데, 판교·분당·광교 같은 핵심 신도시는 전세가가 여전히 강하고, 인천이나 경기 외곽은 아직 회복이 더뎌요. 전반적으로 “수도권 핵심 지역 전세가 오른다”는 흐름이에요.
왜 전세가만 오르나
이게 제 생각에 핵심적인 질문인 것 같아요. 매매가는 그냥저냥인데 왜 전세만 올라요?
제일 큰 이유가 신규 입주 물량이에요. 2022~2023년에 금리가 급등하면서 신규 분양이 많이 줄었거든요. 그때 착공했어야 할 아파트들이 취소되거나 지연됐고, 그 결과가 2025~2026년에 입주 물량 감소로 나타나고 있어요. 서울은 특히 신규 공급이 턱없이 부족해요. 공급이 없으니 전세 구하는 사람들이 경쟁하고, 자연스럽게 가격이 올라가는 거죠.
두 번째는 역전세 해소예요. 2023년에 전세가가 많이 빠지면서 역전세(전세가가 매매가보다 높아지는 현상) 우려가 컸는데, 그게 서서히 해소되면서 전세 시장이 정상화되고 있어요. 집주인들이 “이제 더 못 받겠다”가 아니라 “이 정도는 받을 수 있겠다”로 심리가 바뀐 거죠.
세 번째는 금리 영향이에요. 고금리가 지속되면서 집을 사려는 사람들이 “조금만 더 기다려보자”를 계속하고 있어요. 매매 수요가 전세 수요로 전환된 거예요. 집 사고 싶은데 금리가 부담이라 전세로 더 살다 보니, 전세 수요가 늘어나는 구조예요. 미국 금리 인하가 계속 지연되는 게 이 흐름을 더 강화하고 있어요.
무주택자 어떻게 해야 하나
이건 진짜 어려운 질문인데, 저 스스로도 매번 고민하는 부분이에요. 계속 전세 살다 보면 전세가 계속 오르고, 그렇다고 지금 집 사자니 매매가도 싸다는 느낌이 아니고요.
제 생각엔 지금 같은 상황에서 무주택자가 할 수 있는 현실적인 선택지가 몇 가지예요.
첫째, 청약을 포기하지 말 것. 서울 신축 아파트는 청약 당첨이 여전히 최고의 수익 루트예요. 당첨 가능성이 낮아도 계속 신청하는 게 맞아요. 특히 서울 외곽이나 경기도 핵심 지역 청약은 경쟁이 상대적으로 낮아서 기회가 있거든요.
둘째, 전세 계약 전략을 짜야 해요. 2년 후에 어디서 살 건지 그림을 그리면서 전세를 선택해야 해요. 전세가 오를 것 같은 지역에서 계속 전세 연장하면 나중에 더 힘들어질 수 있어요. 차라리 조금 외곽이더라도 상승 여력이 적은 지역에서 전세를 유지하는 전략도 있어요.
셋째, 매매를 한다면 금리 인하 타이밍보다 내 재정 상황을 기준으로 판단하는 게 맞아요. “금리 내리면 사야지”라고 기다리다 보면 그때 매매가도 더 올라가 있을 수 있거든요. 내가 감당할 수 있는 대출 규모와 원리금 상환 능력을 먼저 계산하고, 그게 맞는 가격대의 집을 찾는 게 현실적이에요.
저는 지금 당장 집 살 생각은 없는데, 다음 전세 계약 만료 때 다시 고민해봐야 할 것 같아요. 그때 시황이 어떻게 될지 봐야겠죠.
전세 사시는 분들, 올해 재계약 시즌 어떻게 됐는지 궁금하네요. 저만 이런 스트레스 받는 건 아니죠? ㅎㅎ.